Vous gérez plusieurs logements dans un même immeuble, ou vous louez un bien en colocation ? La question de la répartition de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) revient chaque automne avec l’arrivée de l’avis de taxe foncière. La bonne nouvelle : la loi vous donne le droit de la refacturer. La moins bonne : c’est à vous de faire le calcul et de le documenter correctement, sans pouvoir demander à l’administration de le faire à votre place.
La TEOM peut-elle être refacturée à vos locataires ?
La TEOM figure dans la liste officielle des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle peut donc être répercutée sur vos locataires de plein droit, au même titre que l’eau, le chauffage collectif ou l’entretien des parties communes. La loi du 6 juillet 1989 (article 23) encadre les modalités de cette récupération.
En pratique, le propriétaire paie la TEOM sur son avis de taxe foncière, puis récupère auprès de chaque locataire la part qui lui revient lors de la régularisation annuelle des charges.
Un point de vigilance : seul le montant inscrit à la ligne « Taxe ordures ménagères » de votre avis de taxe foncière est récupérable. Les frais de gestion perçus par l’administration fiscale (environ 8,5 % en 2026) restent à votre charge. Vous ne pouvez pas les répercuter sur le locataire.
Si votre commune applique la REOM (redevance d’enlèvement des ordures ménagères) plutôt que la TEOM, la facture est adressée au locataire par la collectivité. Vous n’avez rien à avancer ni à récupérer.
Quelle méthode de répartition choisir entre plusieurs locataires ?
La loi ne vous impose pas une méthode unique. Vous êtes libre de choisir celle qui convient à votre situation, à condition de l’appliquer de façon cohérente et de pouvoir en justifier le calcul auprès de chaque locataire.
Les quatre méthodes couramment admises :
| Méthode | Principe | Idéal pour |
|---|---|---|
| Prorata de la surface habitable | Part de la TEOM proportionnelle aux m² occupés | Immeuble avec appartements de tailles différentes |
| Prorata des tantièmes du bail | Répartition selon les tantièmes figurant dans chaque bail | Biens avec un règlement de copropriété |
| Parts égales | Même somme pour chaque locataire ou colocataire | Colocation à chambres comparables |
| Prorata de la valeur locative | Répartition selon la valeur locative cadastrale de chaque lot | Biens aux caractéristiques très disparates |
En pratique, le prorata de la surface habitable est la méthode la plus utilisée. Elle est facile à calculer, facile à expliquer et facile à défendre en cas de contestation.
Exemple concret : votre immeuble compte un appartement de 30 m² et un de 70 m², soit 100 m² au total. La TEOM annuelle s’élève à 200 €.
- Part du 30 m² : 200 € × (30 / 100) = 60 €
- Part du 70 m² : 200 € × (70 / 100) = 140 €
Comment calculer la part de chaque locataire ?
Quand le locataire occupe le logement toute l’année ?
Appliquez le prorata de surface. Pas de calcul supplémentaire.
Quand un locataire arrive ou quitte le logement en cours d’année ?
Vous ne pouvez lui demander que la TEOM correspondant à sa période d’occupation réelle. La formule combine le prorata de surface et le prorata de temps :
Part du locataire = (TEOM totale × surface du lot / surface totale) × (jours d’occupation / 365)
Exemple chiffré :
- TEOM annuelle de l’immeuble : 300 €
- Lot A de 40 m² sur 100 m² au total
- Locataire présent du 1er mars au 31 décembre, soit 306 jours
Calcul en deux étapes :
- Part annuelle du lot A : 300 € × (40 / 100) = 120 €
- Prorata d’occupation : 120 € × (306 / 365) = 100,60 €
Les jours de janvier-février (période vacante) restent à votre charge. Si un nouveau locataire arrive en cours d’année sur ce même lot, chacun paie sa part selon ses jours d’occupation réels. Pas de double perception possible.
Comment répartir en colocation ?
En colocation, deux options s’offrent à vous :
- Parts égales : diviser la TEOM par le nombre de colocataires. Simple et sans ambiguïté si les chambres ont des superficies proches.
- Prorata des tantièmes prévus au bail : si votre bail de colocation prévoit une clé de répartition, suivez-la à la lettre.
Exemple avec trois colocataires et une TEOM de 240 € :
- Parts égales : 80 € chacun
- Répartition 50 / 30 / 20 % : 120 €, 72 € et 48 €
Dans tous les cas, chaque colocataire reçoit un décompte individuel précisant la méthode et le calcul appliqué.
Quels justificatifs fournir et dans quel délai ?
Pour récupérer la TEOM dans les règles, vous devez respecter un calendrier précis fixé par la loi du 6 juillet 1989 (article 23).
Le justificatif obligatoire : une copie de votre avis de taxe foncière, avec la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères » bien identifiable. Sans ce document, votre locataire est en droit de contester le montant réclamé.
Le calendrier légal à respecter :
- Adresser le décompte détaillé à chaque locataire au moins 1 mois avant la date de régularisation
- Tenir les justificatifs disponibles pour consultation pendant 6 mois après la régularisation
- Réaliser la régularisation au moins une fois par an
Le délai de prescription : vous disposez de 3 ans pour réclamer la TEOM à votre locataire. En 2026, vous pouvez encore récupérer les TEOM des années 2024, 2023 et 2022. Passé ce délai, la créance est éteinte. Ne laissez pas traîner.
Quelques points à garder en tête pour éviter les litiges :
- Ne facturez jamais les frais de gestion de la TEOM : ils ne sont pas récupérables
- En bail meublé avec charges au forfait, la TEOM doit être intégrée dans le forfait dès la signature du bail : aucune régularisation possible après coup
- Conservez un tableau de suivi annuel par locataire avec la méthode de calcul utilisée et les justificatifs correspondants
- Si vous confiez la gestion à une agence, vérifiez que la régularisation de la TEOM figure bien dans les missions prévues au mandat
